すまいの得々ブログ

１０月以降引渡しの新築住宅から義務となる住宅瑕疵担保履行法の話ですが、

新築の工期を約３ヶ月とすると当然今月着工する住宅は引渡しは１０月以降になるので、保険か供託が必要となります。


ですが今月の着工数と保険の申し込み数との差が結構あるのだそうです。（噂）

となるとその差の家の施工者は供託をすることになるのですが、供託金は最低でも２千万円なのでそんなに多くの供託が本当にあるのかということが疑問視されています。


皆が考えている可能性は「（保険をつけるのを）忘れている」です。

なぜなら「保険か供託をしてますよね？」と聞かれるのは年に２回の報告日だからです。
それまでは誰も注意しないからです。

工務店さんもお施主さんも今一度注意してほしいものですね。  

私の自宅も１月に新築して７ヶ月がたちました。

先日半年点検の報告書をもらいましたが問題特になしでした。
住人としても気になるところはありません。

半年もたつと木材が乾燥してきて反ったり隙間ができたりして、建具の立て付けが悪くなったりクロスがよじれたりしますが腕のいい大工さんの施工ですとそのへん安心です。


その山田工務店さんが建築した住宅の見学会が今日明日と行われます。

今回もハイズとのコラボでデザインは当社がお手伝いしています。


職人さんの腕とデザイナーのセンスと良いところ同士をタイアップした住宅ですのでぜひ見に来てください。
場所はこちらから。
http://www.h1s.jp/newsletter/2009/20090827.pdf  

㈱住宅あんしん保証の株主総会に出席しました。


ご存知のように10月より新築住宅に瑕疵保険か供託をつけることが義務化されます。

あと1ヶ月先に迫ってきました。
一気に年間６０万戸の巨大マーケットが出現します。

というより引渡しが基準ですから、現在建築中の住宅はすでに対象となっています。



ですが地元での体感では工務店さんが対応に追われている感じはあまりしません。
物件が出てきたら考えようといった感じです。

それだけ市場はまだまだ活性化には遠いということかもしれません。  

街が若いと元気がいいというか活気がありますね。

アラフォー（ということにして）の私は焼きそば準備班でした。

祭りオープン前からひたすら焼きそば焼いて青海苔かけてパックづめ。

本番はまったり過ごしました。  

エコカー助成金（約2800億円）が申し込み殺到で予算オーバーし1ヶ月で打ち切りとなるそうです。
アメリカの話です。
http://mainichi.jp/life/today/news/20090822ddm008020062000c.html

日本のETC助成と似ています。

どこの国もお得な事には敏感です。



ところで前からお話しているように住宅ローンにも助成が出ています。
総額3530億円です。


ただしこの助成はエコカー助成金がメーカーやディーラーを問わないのに対して、借入先を選びます。

独立行政法人の住宅金融支援機構のフラット35を利用した時に助成が得られます。

民間銀行の住宅ローンには適用されませんのでご注意ください。  

私たち住宅業界にとってはありがたいことなのですが、突然なので「なぜ？」といった感じの話がありました。
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009082202705p2

増築がしやすくなるという話です。


今までは増築する際に既築の部分とあわせて強度を計算せねばならず、増築するような家は当然古くて「昔の建築基準法ではOKでも現行の建築基準法では強度不足」みたいな家が多かったです。

そうすると既築のほうも外装材をはがして金物を入れたりせねばならなかったりして、「だったら増築やめよう」となりがちだったのです。

記事には計算代10万円程度助かると書いてありますが、計算してアウトの場合は既築部分の補強費は10万円どころじゃないからです。



たぶん古い家の耐震化を促進する為にそのように規定していたのだと思いますが、今回緩和されたのはなぜなのでしょうか？

これも経済対策でしょうか？

とにかくリフォームを抑制する規制がなくなるのは皆に良いことです。  

休みの終わりに能登島にキャンプに行ってきました。

キャンプ村は設備が整っているのにとっても風光明媚。

昔のキャンプのイメージとは１８０度変わってました。

安上がりかつ快適でよかったです。


（写真はおとなりさんのテントです。自分のは撮りそびれました。）  

母方のお墓があるお寺は、お寺オリジナルのせんべいがあり自由に食べれるようになってます。
決して食べ放題ではないのでしょうが、うちの息子は食べまくりでした。

写真はいとこと息子です。当然食べてるのがうちのです。  

土曜日の朝日新聞の一面にタイムリーな記事が載っていました。
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200908140349.html

家賃滞納情報のブラックリストをつくるという話です。

これに載ってしまうとアパートやマンションが借りられなくなる事は当然想像がつきますね。


やはり早田さんが言っていた様に月々支払いリスクはどちらにも存在して、ブラックリストもどちらにもできました。
だったら待ってくれる持ち家の住宅ローンとあまり待ってくれない賃貸家賃と比べると住宅ローンがいいですよねと言っていたことが納得されます。

特に住宅ローンは国も返済猶予を後押ししてくれてますし。（前の記事参照）
http://sumai.korare.jp/e30122.html


まあ、賃貸の場合は引っ越すことにより支払額を増減できるというメリットがありますが、引越しに伴うコストがばかにできないため現実的ではないのかなと思います。  

金融庁からこんな通達がでたとの事。
http://www.47news.jp/CN/200908/CN2009080601001013.html
住宅ローンの返済の緩和を銀行に求める内容です。

前にお話したこの記事を思い出しました。
http://sumai.korare.jp/e14899.html

持ち家VS賃貸というテーマの話でした。
内容を貼り付けします。




昨日は宅建協会青年部の定例会でした。

毎回セミナーがあるのですが、今回はハイアス＆カンパニーU+3231の早田さんのお話を聞かせていただきました。
早田さんは過去に住宅会社で半年で１７棟受注した実績を持つすごい人です。

約１時間半ためになる話ばかりだったのですが、その中でハッとさせられる話があったので御紹介します。



現在のような先の見えない景気の時は賃貸住まいの方が安心なのか？、それともローンを借りても持ち家の方が安心なのか？という話です。

万が一家賃が払えなくなった時とローンが払えなくなった時の比較をお話されました。

家賃が払えなくなったら大家さんは退去を命じます。
家賃収入がなくなるので他の人に入居してもらいたいわけです。
たぶんそんなに待ってはくれないでしょう。

住宅ローンが払えなくなったらどうでしょうか？
最悪銀行から退去させられて家を競売にかけられます。
ただ、そのまえに相談することができます。（上記のメニューがそれです）

なぜなら、家を競売にかけてもローン残高に満たないケースが多くそれなら相談の上がんばって返してもらった方が得だからということです。

ローンが払えなくても家を追い出されない持ち家と、家賃が払えなければあまり猶予なく追い出される賃貸とどちらが安心でしょう？という話です。


一般的にローンを借りて家を買うのはリスクを取ることと思われがちですが「なるほど！」と思った昨日でした。







今回は「銀行自らの支援に加えて、国が住宅ローンの借り手を支援するように銀行に通達した」との事なので、ますます持ち家ローン派に軍配が上がりそうです。
賃貸住宅の大家さんに「家賃を待つように」とは通達は出ないですものね。


今月、この話をされた講師の早田さんに会う機会があるので「おっしゃるとおり!!」と言いたいと思います。  

http://www.kitanippon.co.jp/contents/knpnews/20090810/24753.html
北日本新聞の記事です。

前回お話したように絶好のローンの借り時であるにもかかわらず、金融機関がローンを貸さないんだそうです。


ただし、

前回の金利減免等は政府の緊急経済対策による公的金融のフラット３５のもので、上記記事は民間金融機関のお話です。

つまり、民間はなかなか厳しい経済情勢の中貸せないので、公的な融資の条件を良くしてフォローしようという意図だと理解します。
実際、フラット３５の融資基準をみてますと民間銀行が消極的な自営の方等にも積極的です。


何を言いたいのかというと、
条件が良くて使いやすいものがあるのに広報がされない為に利用されず、住宅着工を押し上げれていないなーと言うことです。  

8月のフラット35の金利が2.76％でした。（私が借りたモーゲージバンク金利）

1月に私が借りた金利が2.88％。

それと経済対策で0.3％金利減免が20年版が出てきました。
（私は0.3％を5年減免してもらってます。）


この差はいかほどのものか？気乗りはしませんが計算しました。

なんと2000万円の借り入れで131万円の総支払い金額の差です。



なので、

今家を建てる人がうらやましい、まさにベストタイミングだと思います。  

住宅をちゃんとメンテナンスしない理由は「まとまったお金が必要になるから」が最も大きい理由だと思います。（特に不都合が出る前に事前にする予防的メンテナンスは気が乗らないのかも）

そんなときメンテナンス目的の積み立てがあれば良いですよね。

大手ハウスメーカーも支援を始めました。
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009073110344p2

そこで国の政策として、使途を住宅のメンテナンスに限定した預金や証券等を税制優遇かつ利子補給して積み立てを普及させることを提言します。

そうすればきっちり住宅がメンテナンスされて価値のある住宅の市場ができると思います。


参考までマンションの修繕積み立ての計画例のグラフです。  

前の記事の続きですが、あまりマニフェストに住宅関連の政策が見当たらなかったので私なりの提言を作ってみました。



住宅が資産として実感できれば住宅ローンを払っていても貯蓄と同じ感覚になるので、生活の豊かさを実感できる。

↓

住宅が資産として価値を維持する為にはメンテナンスとそれを評価する流通が必要。

↓

よって施主の住宅メンテナンスとちゃんとメンテナンスされた住宅を評価する仕組みを支援する。

↓

具体的にはマンションの修繕積み立て金の戸建版をつくり、金利支援等をする。
そしてその仕組みにそったメンテナンスをした住宅を流通させる時に優遇する。



こんな感じですがいかがでしょうか？
どこか採用してくれないでしょうか？

  

各政党のマニフェストがでそろいました。

私としては住宅関連の政策はどうだろうと気にしていたのですが、マニフェストを見る限りではあまり住宅にまつわる政策は見受けられませんでした。

しかし本当に国民の生活が豊かだと実感するためには、2000万で買った住宅がすぐに評価損が出る現状から2000万近い資産として実感できるようにしなければだめだと思います。

つまり優良な既存住宅を優遇することが資産価値につながり豊かさを実感することになると思います。


そのことが住宅業界に良い影響をあたえるかどうかは微妙ですが・・・。  

本日は年に一度行っているアウトレット市です。

アウトレットモールと同じで、発注間違いや数量違いで返品になった住宅資材を格安で販売しています。
単に間違えただけで商品は正規品の新品ですので好みさえ違わなければめちゃくちゃお買い得な商品がそろっています。

（それにしても、よくこれだけ返品があったなと思います）

よって朝からかなりのお客さんが来場されています。

完売を期待しています。