すまいの得々ブログ

マンションデベロッパーは関連会社にマンション管理会社を持っています。

それは販売したマンションの管理を請け負うためです。

分譲マンションは販売した後は入居者の持ち物になるので入居者が管理組合をつくって管理するのですが、初対面同士で法律に詳しくなの入居者がそのようなことをできるはずはないので、マンションデベロッパーがあらかじめ段取りをしておきます。
そして管理を請け負う管理会社を自社で用意しているのが普通です。

この管理が良く、修繕の計画が良いと付加価値になりよいマンションデベロッパーとして売れ行きにも影響があります。
そしてビジネスとしても成り立つので一石二鳥です。

戸建業界にもほしい視点かなと思います。


ただ反面、プロである対素人である入居者の関係になりますので管理会社のモラルも大事になります。
ＷＩＮＷＩＮの関係が大事ですね。  

長期優良住宅普及促進法が６月４日より施行されます。

詳しい内容はまたお話しますが、要は「長持ちする良い家をつくると良いことがありますよ」という法律です。

そして私の勝手な解釈ですが、
住宅をアメリカのように資産として扱われるようにしたい→そのためには市場で売買される流動性が必要→そのためには売買の裏づけとなるデータが必要→そのための長期優良住宅の認定や履歴保存の義務付け
としていると思います。

資産として少し先行しているのがマンションで、戸建にくらべてよく売買されているのは実感されていると思います。


その結果、資産として価値を落とさない為に定期的に修繕をし、さらにはその修繕の計画や資金の確保を事前にしているわけです。

とすると、長期優良住宅のゆくゆくの目的が住宅の資産化であるとすると、ただ単に法律が要求している履歴をつくるだけではだめだと言うことになります。

よい履歴ができるように新築時から修繕の計画をしなければいけないと思います。（できればお金の計画も）

そしてこの仕事はビルダーさんにとっても新たなビジネスチャンスになるのではと思います。
マンション業界はそこのところをうまくやっています。  

日経ビジネスの４月１３日号にマンションについての特集が載っています。
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/back/20090413.html

特に「修繕積立金が足りない、よってどんどん値上がりする」という記事はマンションから戸建を新築した自分にとっても他人事ではないと痛感した次第です。



ご存知ない方のために説明しますと、

マンションは購入したら賃貸と違って月々の出費が無いかと言えばそうではなく、毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があります。

管理費は主に管理会社に支払い、管理会社が管理人さんの派遣やそうじやメンテナンスを行います。

修繕積立金はマンションの快適性を維持する為、資産価値を維持する為に必要な修繕をする為に積み立てるお金です。
このお金は誰かに払うのではなく管理組合名義で貯金され、修繕時に引き出されます。


さてここで本題の日経ビジネスの記事ですが、
販売するマンション業者にしてみれば月々の支払い金額が安い方がマンションを売りやすくなる為、この修繕積立金を低く設定しているという事です。
よっていざ修繕しようとするとお金がたまっておらず修繕積立金を値上げせざるを得ないというものです。

事前に３０年以上の修繕計画を立てて費用も予測して積立金を設定しているのですが、これがずさんなわけです。


私が住んでいたマンションも今年ぐらいから数千万円規模の大規模修繕の段取りに入る予定なので、予算と費用が折り合うかどうかはやはり愛着があり気になるところです。

ですが、ふと現在の戸建に考えをめぐらすとどうでしょうか？
修繕計画がずさんどころか計画すらありません。

毎月の管理費や修繕積立金の支払いがなくなってよろこんでいますが、それでいいのかと思ってしまいます。  

家電のエコポイント還元制度が前倒しで5月15日よりスタートすることとなりました。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090421AT3S2100P21042009.html

買い控えに配慮しての決定だそうです。


であれば住宅関係のフラット３５の１００％融資や金利優遇２０年も早めて欲しいです。


日曜日の私のセミナーにおいても、先々こうなると知っている以上話をしなければなりませんでした。
さすればそれまで待つのも人情です。

結果買い控えになってしまいます。

家電ならば自主的値引きで対応することも可能かもしれませんが住宅ではそうはいきません。

よろしくおねがいします。  

週末に息子と行って来ました。
http://www.siminplaza.co.jp/event/album_detail.phtml?Record_ID=970484887bba9659d7f179eae31656b7

科学的にいろいろと面白い現象を起こしているので、息子には興味をもってもらって理系の頭脳になって欲しかったのですが・・・。

やはり、はまったことはひたすらボタンを押したりして動かすこと。

体育会系ですかね。


写真は宙に浮いて見える食べ物です。  

今週末の日曜日17日に私のセミナーを行うことはお話しました。

それと同時開催でハイズのカフェ「Ｃhehoa」にてカフェ・ブライダルフェアを行います。

これから家づくりをする方とこれからご結婚される方は違うかもしれませんが、イベントとして見に来ていただければ幸いです。  

ご存知の方も多いと思いますが4月1日より省エネ法が改正されて施行されています。
それに伴い全国で内容を説明するセミナーが行われましたので参加してきました。


今回の改正のポイントをまとめますと、

１．今まで2000平米以上の建築物は省エネルギー措置の届出義務だったものが、300平米以上になります。
よってアパートや90坪以上の大きな戸建も届出義務が発生します。
そのかわり基準を簡素化しました。

２．150戸以上建売住宅を販売する住宅業者に省エネ性能表示義務を課します。
その上で平成25年に、次世代省エネ基準＋平成20年時点の一般的な性能の設備の10％削減を目指します。
（冷暖房や給湯、換気、照明も省エネ考慮の対象になりました）

となっています。


説明によると建売業者は価格訴求に重点をおいて、目に見えない省エネは後回しにしていがちだったのを方向転換をはかるとの事でした。

たしかに省エネ性能の良いものは断熱材にしろ給湯器にしろ価格は高めです。
しかしその分ランニングコストで元はとれるのですが、初期の価格を抑えたい場合は省エネ性能の悪いものを選んでしまうあまりよくない選択になっているかもしれません。

ただこれは建売に限らず注文住宅の場合も、施主さんが良く考えて選択せずに家計にも地球にも良くない結果になることもあるので注意が必要だと思います。  

１９日の私のセミナーでさせて頂く内容を少し紹介します。

史上最大の住宅ローン減税に関する予算が成立しましたが、実際自分にとってどれだけお得なのか御知りになりたい方も多いと思います。

それを個人別にシュミレーションします。


例えば表の例ですが、この方の場合借り入れ２０００万円ですので去年までの上限と同じです。
だったら減税額も同じかと言うとさにあらず。

去年までは住民税が対象にならなかったので835400円はもらえず減税額はほぼ半分になってました。

今年の場合１０年間毎年約１７万円戻ってきますのでありがたいですよね。

年収や扶養家族の数などで大きく変わってきますのでやはり試算が大事です。  

今週日曜日に私が講師でセミナーを行います。
http://hisaccu.korare.jp/e23097.html

景気対策で矢継ぎ早に住宅に関する政策が打ち出されてますが、実際それが自分にどう影響があるかわからない方も多いと思います。

そのような方に、
・いつ家づくりをすればいいか？
・お金の最大限節約する方法
・どんなふうに進めればよいか？
などをわかりやすくお話したく思います。

予約制になっておりますので上記アドレスからご予約お願いします。
お待ちしてます。  

政府が補正予算で贈与税の非課税枠を１１０万→６１０万に拡大することを決めました。
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009040810241p2


ただし、
・来年末までの特例
・居住用住宅の取得（リフォームも可）目的に限定
との事です。

要は、景気刺激のために親の応援を特別に２年間だけおまけしますから家を建てましょうということです。

従来ですと親が子供の家作りを応援しようとしても、上記の６１０万円贈与するケースだと８５万円も贈与税を取られてしまいました。
あまり気乗りしないですよね。

それが今回のケースでは非課税枠内で０円ですので、親が「少し出してやっちゃ」となりやすいわけです。


１月にさかのぼって適用されるとのことなので、法案が通るのを待たずに親御さんに「よし今だ！応援するから家たてろ！」となっていただければ業界としてはありがたいのですが・・・。  

当ハイズからのお知らせです。
今週末１１,１２日の両日にイオン高岡１階セントラルコートにてガーデン相談会を開催します。
（南砺市のヒーリングフォレストさんとのコラボで実施させていただきます。）

庭づくりをしたいけど、どこにどんな相談をしたら良いかわからない方も多いのではないかと思います。
そんな方には今までの施工例などから庭づくりのすすめ方をアドバイスさせていただきます。


特に予約などは必要ないのでお出かけのついでにでもお立ち寄りください。
  

昨日フラット３５Ｓの優遇期間が２０年になるまで新築を控える方がいたら困るとお話しましたが、フラット３５Ｓは着工するまでに申し込めばＯＫなので話を進めて制度が実施されれば使う形で対応できると思います。
（いったん普通にフラット３５を申し込んで、途中でＳに申し込み直す感じでしょうか）

それより最近金利が上がっています。
ここ３ヶ月で０．２５％近く上がっています。

この上がった金利が適用されれば３５年間ずっとその金利なので、０．３％を２０年間優遇されてもメリットがなくなります。
もっと金利が上がれば待つことが逆にマイナスになってしまいます。

もしかしたら今がベストタイミングかも？


よって政府の支援策も時間が大事ですと再度言いたいです。
  

本日の日経で一大ニュースです。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090406AT3S0501605042009.html
追加経済対策として現在5年間0.3％金利優遇しているフラット３５Ｓを２０年間にするという話です。

期間にして４倍ですし、最大３５年の借り入れ期間のうち２０年間ですから57％の期間が優遇されるわけです。
これは優遇というより実質的な金利下げです。
（20年間の借り入れの場合も20年間優遇されるのですかね？だったら全期間になってしまいますね。）

直近に新築した私にはうらやましい限りですが、これで新築をする方が増えれば業界として喜ばしいことです。

ただ不安もああります。
今新築を考え中の方は、制度がはじまるまで建築を待つのではないかということです。
その心理はもう本日から始まっていると思います。

ですから実施するならマイナス効果を排除する為にアナウンスと極力間を空けずにやってほしいです。  

昨日はお客様である正栄産業さんの新事務所披露会に行ってきました。

場所は掛尾の元アミングの建物で絶好のロケーションです。

そして事務所も設計にこだわりのあるお会社らしく展示場としてもオフィスとしても素晴らしいものになっています。

展示スペースから事務所スペースが見通せる（しかし別空間として仕切りはちゃんとある）ようになっていて、働いている方も緊張感が感じられました。

トーヨーキッチンのシステムキッチンも展示していただきました。

カフェも併設していて、街の著名スポットになりそうです。  

引き続きトーヨーキッチンの「TOYO KITCHEN STYLE TOKYO」のお話を。

写真のシャンデリア群。高級照明メーカーの展示場と見まがいますが、これも「TOYO KITCHEN STYLE TOKYO」の一部です。

当然照明は自社製品ではなく照明メーカーのものなのですが、切り離して選定するとミスマッチを起こします。
それでキッチンの一部という認識でトーヨーキッチンで一緒に販売しています。

まさに当社のハイズが、お客さんである工務店さんが建てた家と一体のものとしてガーデンや家具やインテリアを提案しているのと同じ考えですね。


このような考えはだんだん普及してきています。
当社の仕入先のＩＮＡＸも新宿のショールームで同種のことを始めました。



http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009032509263p2
　ＩＮＡＸは28日、新宿ショールーム（東京・渋谷）に高級商材専用フロアを開設する。同社が４月１日に発売する高級住設機器ブランド「コンパクト・ラグジュアリー」の商品群を展示。同社として初めてインテリアショップと連携し、住設機器だけでなくインテリア全般を提案する仕組みを取り入れた。
　新宿ショールームは同社の旗艦店舗。フロアはキッチンなどとともに、ソファなどの家具や雑貨も配置することで住宅の内部を再現した。来店客は、住設機器を導入後の自宅をイメージしやすくなる。月間5000組の来場を見込む。




東京へ行けばそのような場所を体験することは可能ですが地方ではそうもいかないので、当ハイズではノウハウで一体感のある住まいができるようお手伝いさせていただいてます。

トータルにコーディネートされた家を目指される方はご相談ください。