すまいの得々ブログ

トーヨーキッチンの東京ショールームである「TOYO KITCHEN STYLE TOKYO」が移転オープンすることとなりオープニングセレモニーへ行ってきました。

場所からして青山のプラダやカルティエのビルのすぐそばにあり、高級かつおしゃれな雰囲気ありありです。

そして店内はキッチンメーカーながらキッチンはインテリアの一部といったコンセプトで、ゆったりとしたスペースに照明や家具やタイルなども展示しつつキッチンを際立たせています。
（地方のショールームはどうしても限られたスペースに数多くの商品を並べようとして商品のよさを消してしまっていますが、ここでは地価の日本で最も高いと思われるところながら逆の展示をしています。）

写真のキッチンはまったくフラットなキッチンです。
と言うのはカウンターからカランが出ていません。

ではどこから水がでるのかというと、横の床からのびているつる首のものがカランです。

そこまでフラットにこだわるかと感心です。  

先週、㈱住宅あんしん保証の役員会に出席しました。
役員は退任したのですが建材店代表といった立場です。



そこで驚くべき報告がありました。

10月より義務になる瑕疵保険が2週間限定の申し込みで保険料が半額になることは以前お話ししました。
http://sumai.korare.jp/e21901.html
それで申し込み数はどうだったかと言うと……。

申し込みはなんと2週間で年間目標の半年分を上回りました。



この結果をどう分析するべきか考えてみました。


私見ですが、皆さん義務化前の物件に関して保険をかけるかどうか悩んでおられたのではないでしょうか？
そこで半額の話がでたので「ならば」と一気に申し込んだのではないかと思います。

とするとここで10月前の物件も保険をかける流れができたので、今後住まいづくりをされて10月前に引渡しがある方は保険をかけないと「まわりはみんな保険付きなのに自分は保険無し」という状態になりそうです。

資産価値の観点からもご注意ください。



  

保証に関してもう少しお話します。

業者が倒産した場合、完成引渡しを受けたお施主さんも被害を受けます。

それは瑕疵担保の問題です。わかりやすく言うとアフター保証の事です。

業者が自ら保証していた場合、どんなにしっかりした制度や内容でも業者がいなくなればその保証はなくなります。
昨日も60年保証をうちだしていた住宅会社が倒産しましたが、この保証が継続するのかどうか心配です。

そのリスクを避ける為に瑕疵担保は10月以降引渡し物件より保険加入か供託が義務と法律で定められました。
とはいえ、いままで住宅の瑕疵を保証会社は多数あったのですが体力の無い会社が保険を引き受け、そしてそこが破綻しても同様の問題がおきます。
そこで法律で国土交通省の住宅瑕疵担保責任保険法人のみ保険の引き受けが可能となり、いくつあったかわからない保証会社が５つの保険法人に集約されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html


瑕疵保証はこのようにいろいろなリスクは法律でケアされてお施主さんは安心できる環境になるといえます。
（注　今現在は過渡期でまだ義務ではありません。10月以降引渡し物件からです。）



しかし、完成保証となると注意が必要となります。
完成保証はあくまで任意です。
瑕疵保証で指定されなかった会社も保証を出しています。
保証会社の倒産リスクや保証能力オーバーもあることに注意してください。

対策としては瑕疵で国土交通省に指定された住宅瑕疵担保責任保険法人が完成保証も提供していますので、こちらを選ぶと安心と言えます。
  

完成保証を立ちあげた当時も住宅業者の倒産が社会問題になっていました。

私たち建材店の主力のお客さんである工務店さんが、施主さんから倒産を心配されて大手のハウスメーカーに仕事をとられてしまうのを心配して制度を作ったわけです。

実際は倒産リスクは会社の大小に関係ないのですが、お施主さんは大きいところ・外観がしっかりしたところ等で判断されがちと考えました。
（今回の富士ハウスの問題も直前に超長期住宅先導的モデル事業の認定を受けたことが業者選びの要素となったりしていたようです）


ただ、私たちが思っていたより完成保証は普及しませんでした。

なぜかを考えるに、これから住まいづくりを一緒にしていく住宅業者に「完成保証」を持ち出すのはなにか信用してないようで遠慮があるからではないかと思います。


だとすると普及を促進するには任意では難しく、瑕疵のように加入を義務化とはいかなくても重要事項説明として完成保証の有無を義務付ける必要があるのかもしれません。
  

「朝ズバッ!」で住宅業者の倒産により苦しんでいる方（建築資金を先に払ってしまって家はまだ基礎工事段階）に関して報道されたことはお話しましたが、同じＴＢＳで社会問題となっている富士ハウスの件を取り上げていました。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20090222/genba.html

ここに「富士ハウスは、破産などで工事ができなくても前払金や追加費用を保証する住宅完成保証制度に加入しておらず」とあります。

財団法人住宅リフォーム紛争処理支援センターが施主さんの自衛策として完成保証をあげていることはお話しました。

私は去年の3月まで住宅完成保証制度を取り扱う㈱住宅あんしん保証で役員をしており、完成保証というものがなかった時から立ち上げおよび普及に苦労していますので、この制度には思い入れがあります。


完成保証は「破産などで工事ができなくても前払金や追加費用を保証する制度」とＴＢＳのＨＰには定義されているようです。

たしかにその通りなのですが、もう一つの側面があります。

それは住宅業者の健康診断→健康である診断書発行という面です。


義務化された瑕疵担保保険と違い完成保証はどの住宅業者でも加入できるものではありません。

条件として決算書の提出および保険会社の審査を受ける必要があります。
ここで財務内容が良好と判断されて初めて加入できます。
これは初回のみではなく毎年必要となります。

例えるなら生命保険に加入する時に健康診断が必要で不健康な人は入れないのに似ています。

ですから完成保制度に加入している住宅業者は健康診断の上で健康であるとされたといえます。
逆に言うと不健康な業者は加入できません。

富士ハウスは加入していなかったのではなく加入したくてもできなかったのかもしれません。




ですから住まい作りをする時の業者選びに際して完成保証制度加入業者は一つの目安になるといえます。

長くなるので続きます。  

ライフスケッチフェアでの住宅相談で、いつ新築すれば良いかの相談が大変多かったのはお話しました。

皆さんのイメージでは「消費税が上がる前」というのが多かったですが、とすると麻生さんは３年後と言っていますから３年以内にはという感じです。

たしかに金額の大きい住宅には消費税は大きく影響します。
いくらのアップかはわかりませんが、仮に現在の５％→１０％の５％アップとしますと、２０００万の住宅で１００万の負担増となります。

しかし忘れてならないのは消費税より影響が大きいものがあります。

それは金利です。

直近の例をあげます。
１０月の私の借りているローンのフラット３５の金利は2.77％でした。
１月には3.02％になりました。

この差を期間３５年、借入額２０００万で試算します。

なんと総返済額の差が１１７万円です！

３年後の消費税５％アップで１００万円負担増ですが（しかもどうなるかは不明）、現実に３ヶ月でそれ以上の負担増が金利によって発生しています。

金利がどう変わっていくかは株価と同じで予想するしかないのですが、たぶん上がって行くだろうと考える人がほとんどではないかと思います。

そのような方は新築時期は金利が上がる前に早めにということになります。

３年以内では遅いのかもしれません。  

ライフスケッチフェアの住宅相談コーナーで一番の相談はやはりお金のこと。

いくら借りれるか？
毎月の返済額は？
ローン減税額は？

などでした。


上記の疑問はすべてシミュレーションで回答がでます。
下記のHPにシミュレーションがありますので試してみたらいいと思います。
http://www.flat35.com/simulation/index.html  

２日間盛り上がったライフスケッチフェアも日曜夜から撤収です。
毎年そうですが、宴の後と言った感じで寂しさがあります。

とはいえこのフェアで見聞きしていただいた事を具体化していく仕事が残っていますので、がんばらねばなりません。



とにかく２日間多くの方にご来場頂きました。
ありがとうございました。  

当社展示会ライフスケッチフェアもいよいよ本日が2日目そして最終日です。

改めて出展メーカーさんの商品を見てみると、いろんな価値があるものがあります。

例えば写真のトイレ。

便座が電動リフトアップして便器との隙間が簡単に掃除出来ます。

そしてなんと、便座の汚れ所であった継ぎ目を無くしています。

徹底的に掃除しやすい事にこだわったトイレです。

INAXコーナーにあります。
ぜひ確認して見てください。
  

ライフスケッチフェアの目玉イベントである大抽選会。

本日は2回行われましたがキャリーオーバーがでました。

なんとwiiが2台とDSiが1台です。

よって明日11時の第3回抽選会は一等のWiiが4台、DSiが3台当たります。

皆さん日曜日狙いでしょうか？

チャンスです。
  

ライフスケッチフェアにて生放送でした。

高原兄さんにはライフスケッチフェアの歌を作ってもらい歌いまくってもらいました。
  

ライフスケッチフェア、10時より開幕です。

雨にもかかわらず、オープンと同時にお客さんが来場されてうれしい限りです。
ありがとうございます。
  

再度の告知ですが、
本日明日とテクノホールにて当社の大展示会である「ライフスケッチフェア」が開催されます。

私が紹介している住宅設備もほとんど出品されます。
私の相談コーナーもありますので質問したい方ぜひご来場ください。  

http://www.chord.or.jp/news/index.php?id=55
昨日の続きです。

「朝ズバッ!」のような被害にあわないためにはどうすればよいか？


財団法人住宅リフォーム紛争処理支援センターが
「住宅の請負契約を締結される個人の注文者の皆様へ(住宅建設業者の倒産に備えて)」
というお知らせをしていますので見てみてください。

その中で完成保証の利用の検討にも触れられていますが、
私たち建材店は工務店さんの完成保証の登録の窓口になっている事が多いです。

工務店さんに対しては完成保証の必要性を説いていますが、施主さんに対しても何らかの告知をしていかねばならないと感じました。

  

いつも通勤途中は「みのもんたの朝ズバッ!」を車のテレビで音のみ聞いています。
（出演しているＫＮＢラジオでなくてすみません）

そしたら昨日は住宅に関する話題を取り上げていました。

住宅業者の破綻によってお金は払ってしまったが家は未完成でローンだけが残ったという話です。

ここにきて経済状況の悪化によりこのような話が増えています。
静岡では県内最大手の富士ハウスという会社が破綻して2100人という信じられない数のお施主さんが苦しんでいます。
http://mainichi.jp/area/shizuoka/news/20090215ddlk22020085000c.html


ただ昨日の「朝ズバッ!」を聞いてあれっと思ったのは、家は基礎までしかできていないのに建築代金は全額払ってしまって住宅ローンだけが残ったと言う点です。

たしかに建築代金を先に払ってしまって帰ってこないケースはあります。しかし住宅ローンで借りたお金を先に払ってしまって帰ってこないケースはあまり聞きません。

何が変かというと、普通住宅ローンは担保がつく家が完成しないと融資されないからです。このケースの金融機関はなぜか先に融資したのでしょうか？

つなぎローン（家が完成して本ローンが融資されるまでに住宅業者に代金を支払う目的のローン）を利用するケースもあります。

しかしこのつなぎローンは無担保ローンの為、私の知る限り銀行は完成保証を要求します。
（完成保証とは業者が破綻した場合は前払い金等を保証する制度で、完成までの引継ぎも保証に含む制度です。完成保証は富士ハウスの記事にも出てきます）
よってつなぎローンが帰ってこないケース考えにくいです。

もしかしたらこのケースは銀行が完成保証なしで先行融資したのかもしれません。
その場合、その銀行にも問題あるのではと思います。

いずれにせよ普通の買い物で前払いするケースはほとんどないのに人生で最も高額の買い物は前払いしています。
よってさまざまな注意をする必要があると思います。






  

3月7日の北日本新聞朝刊に「フラット35の融資を自己資金なしの１００％にする」ことを検討しているとの記事がありました。
（現在は物件価格の１０％の自己資金が必要です。）

実現すれば大変よいことです。
なぜならば、10％といっても2000万円の物件ならば10％は200万円とかなりの額です。
この自己資金を準備するのに数年かかってタイミングを逃している方がかなりいるからです。

その間に金利があがったり減税がなくなったりして、結局10％自己資金を用意してもそれ以上の負担が増えたと言うことも想定されます。

住宅ローン減税等の優遇策を用意しても、借りたい人に借りやすくしなければ効果はありませんよね。

ぜひとも実現を望みます。  

今年の１０月引き渡しの新築住宅から瑕疵担保保険をつけることが義務になることは前にお話しました。

と言うことはまだ義務ではないのですが、今のうちから対応しないと１０月直前に大混乱になる心配があります。
（施主さんにしても数ヶ月建てるのが早いだけで保険なしというのは違和感があると思います）

そこで国土交通省が政策を打ち出しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000056.html

３月９日から２３日まで申し込みの瑕疵担保保険を半額にするというものです。
（１０月の前に定着を図る目的と、現場の負荷を見てみる目的があります。）
これは現在５つある全保険法人に共通の政策です。

限定３万戸の政策ですので、新築をご計画の方は早めに申し込まれた方がよいと思います。  

今週末テクノホールで開催されるライフスケッチフェア2009にはいろいろなお楽しみ企画が満載です。
その中でも目玉は土日に２回づつ行われる大抽選会です。

景品には一等に各回wiiとDSiを２台づつ計８台づつ用意しました。
（その他も景品いろいろです）

下記のＱＲコードをよりから空メールを送ると抽選番号が送信されてきますので、当選発表の時間に会場にお越しください。
（最大４回チャンスがあります。当選してもその場にいないと流れてキャリーオーバーになります。）


新築リフォームをお考えの方もそうでない方も週末はテクノホールへお出かけください。


  

ご紹介している「どこでもドアホン」ですが、簡単に今お使いのカメラなしドアホンから交換できます。

写真の様に機器だけはずして交換できます。
配線はそのまま活かせるんです。



下記に体験談が載ってますので参考にしてください。
http://plusd.itmedia.co.jp/lifestyle/articles/0501/13/news070.html  

ドアホンの話の続きです。

我が家のドアホンには録画機能が付いていて留守中に誰が来たかがわかるので便利です。
（当初は必要ないかと思ってましたが違いました）

ただ皆さん録画されることは予想されていないらしく、かなりの確率で変な顔になっています。
（写真のようにかっこよく笑顔でうつる事などはありません。返事があってから顔をつくるのが普通だと思います。）

防犯セミナーを聞きに行った時、講師のＮＰＯ法人日本防犯学校学長の梅本正行さんの話の中で「録画機能つきドアホンは犯罪の抑止力になる」と言っておられました。以前ブログに書いてます。
http://sumai.korare.jp/e15296.html
http://sumai.korare.jp/e15324.html

ただ「録画してます」とアピールしないと効果がないと泥棒対策でも感じましたので、一般の方にも（いきなり録画して変な顔を残すのはやはり本意ではないと思いますので）ちゃんと録画を告知するようメーカーさんにお願いしたいです。