すまいの得々ブログ

テクノホールの電化フェアに来ています。

写真のくじらの滑り台。
これにはまって1日に何十回も・・・。

遊ばせてもらっただけでなく、息子はエコキュートの歌を覚え宣伝マン化しとります。
  

引き続き東京です。
昨日は建材店の社長の会でおこなわれた研修会に参加しました。

講師はリクルート住宅総研の島原さんで、テーマは既存住宅（中古住宅）の活性化です。


皆さんも感じておられるように、地球環境問題（資源不足、産業廃棄物問題）の観点から昔のように住宅を造っては壊し、壊しては造ってとはいかないようになってます。

２００年住宅なんてのもその一環です。

しかし、やはり日本人は新築好きなんですね。そして中古はあまり好きでない。

なぜか？を島原さんはユーザー意識調査データを元に上手に説明してくれました。
それによると、



要は保証・構造の不安というより、他人の汚したものは非常に気になる（自分のならばいいけど）ということだそうです。

その気持ちよくわかります。
ただその理由で新築志向なのであれば、構造のしっかりしたものを購入して設備関係を一新すれば安く満足できる住宅を手に入れれるのではと思います。

なにかいい策を考えたいものです。  

只今、東京に来ております。

住宅あんしん保証の役員会・株主総会の為です。

この役員会で晴れて役員から解放されて建材店代表のようなものになりました。
非常勤でたいした仕事はしていなかったのですが、なにしろ日本に4社しかない国土交通省認可保険法人の役員でしたから下手な事はできないプレッシャーがありました。

入れ替わりでTOTOや大建や住友林業などのメーカー・商社さんから常勤の役員・管理職を出して頂き、エクセレントカンパニーになりつつあります。

嬉しい限りですね。
  

住宅ローンの続きです。

私の申し込んだフラット３５は住宅金融支援機構（元住宅金融公庫）が貸主で、各金融機関が窓口営業をしているとご理解ください。
（実際には証券買取とかしているのですが、ややこしいので）

ですからどこの金融機関を窓口にしても、都銀だろうが地銀だろうがネット専業だろうが内容はまったく同じです。
ただひとつ違うのは金利とそれと連動する毎月返済額や融資上限額です。


変わらないもの

借りれる人の条件
対象住宅の条件


変わるもの

金利（金融機関がほしい利益をのせて決定する）
融資上限額
（月々返済が収入の一定割合以下という基準から借り入れ限度を出すため、金利高→月々返済額ＵＰ→借り入れ限度ＤＯＷＮとなる）

つまり金利が安いところと高いところでは、

借り入れ額が同じ

金利安　→　総返済額小
金利高　→　総返済額大


月々返済・総返済額が同じ

金利安　→　多く借りれる
金利高　→　少なくしか借りれない

となります。


「もう少し予算があれば床暖房ができるのにー。」なんて話をよく聞きますが、それも住宅ローンの借り先を検討すれば解決するケースが多いのです。

我が家も仕事が建材店なのでいい商品を知ってしまっているだけに（知らなければそれですんだんですが）どうしてもそれを使いたくて予算が膨らみました。
ですが、金利差で借入額を増やすことができ、なんとか捻出できた次第です  

昨日は松下電工ショールームで自宅に入れる商品を打ち合わせです。

かなり長時間に及び息子の根気も限界に。

で、奥さんのみ打ち合わせで息子を外に連れだしました。

奥田の団地の空きスペースで鉄道模型が展示してあると北日本新聞に記事があったのを思い出し出動。

自分で操作できるコーナーもあり 見事はまってくれました。

しかし、設備の選定も時間がかかるものです。
金額の増減にも気を配らないと予算オーバーしますし。

だからこそ何百万もの差ができる住宅ローンは大事だなと実感。
  

住宅ローンの話はまだまだ尽きないのですが、今回はその件は少しお休みしてトイレの話をしたく思います。


写真はＩＮＡＸのフラッグシップトイレ・レジオです。
ホワイトもあるのですがなんといってもブラックが特徴的です。

うーん、かっこいい。
ぜひ我が家に入れたいです。

しかし、値段はなんと５３万円。
それと周りのデザインもそれなりにしないとです。

悩ましい・・・。



それにしても写真のセットは何なんでしょうね？
洋服棚の横にトイレって・・・。
服に臭いがつかないか心配になります。

たぶん広告代理店が考えたんでしょうが商品のすばらしさと裏腹に笑えてしまいます。  

昨日は運命の分かれ道、固定金利か変動金利かの選択の話をしました。

私は固定金利を良しとしましたが、これはあくまで自分の判断に過ぎず吉か凶かは先々にならないとわかりません。

ただ、賭け事をたしなんだ（過去形です）私が変動金利を怖いと思って敬遠したのは事実です。
だっていくら払うことになるか、やってみないとわからないんですから。

これは、値札のない時価販売の寿司屋に入るようなものです。
それよりは、お一人様いくらと仕切れる店に入りたいです。
（おごりだったら別だけど・・・）

元来、日本人は保守的なはずだと思います。
こんな低金利の時代でも、お金を運用するならリスク商品である株とかより元本保証の定期預金を選ぶ人が多いんじゃないでしょうか？

でも事住宅ローンに関してはリスクのある変動金利を選ぶ人が多いのという現実は、皆さん住宅ローンのインパクトや怖さが判ってないからかなと思います。


で昨日の続きで、２．の固定金利を選んだあとでどの金融機関にするか？の選択は比較的簡単です。
固定金利はフラット３５一本なのです。内容はまったく一緒なので金利の安いところにすればいいんです。

例えるなら自動車メーカーが車を作り、販売店が車を販売します。
値段は各販売店が自社の利益をのせて自由に決めます。車はまったく同じものです。アフターサービスもメーカーがします。
だったら安いところで買った方がいいですね。

フラット３５の場合、メーカーは住宅金融支援機構（旧金融公庫）、販売店は金融機関です。
そんなわけで金融機関は最も安い販売店であるモーゲージバンクにしました。



まだまだ、住宅ローン話は書き足りませんが一回で書くパワー切れです。

そんなわけで続きます。  

昨日の続きです。

私は住宅ローンをモーゲージバンクの「フラット３５Ｓ」にしました。


決定に到るには選択すべきことが２段階あって、

１．固定金利（フラット３５）か変動金利（銀行ローン）か
２．どちらかに決めたならどの金融機関にするか

です。


ここで運命の分かれ目は１．です。
注意していただきたいのは銀行ローンに○年固定ローンというものがあります。
しかし固定という文字が入っていてもこれらは基本的に変動金利ローンです。

すこし話がそれますが、昨日の記事で総返済額の比較表を紹介しました。
総返済額シミュレーション
これは固定金利のフラット３５の中での比較表です。
じゃあ同じような総返済額の比較表の変動金利版はあるのかというと、ありません。
なぜなら変動金利において総返済額は不明だからです。
私は総返済額が確定するものを固定金利、しないものを変動金利と考えています。
ですから○年固定ローンは変動金利ローンです。

話を元にもどします。
固定と変動どちらがよいのか？
常識的に今が金利が安い（あえて低いではなく安いと表現）ならば固定金利で総返済額を確定させてしまえば良いし、今は高くてまだ下がると思えば変動金利が良いということになります。

では、今は金利が安いのか？



グラフで見るとこんな感じです。
最低金利の底は離れたがまだ安いと思ってます。


では変動金利はこれから上がるのか下がるのか？

インフレになれば上がります。デフレになれば下がります。
今後トレンドとしてどうかを考えて判断しました。


というわけで私は「金利が安いうち、上がってしまわないうちに総返済額を確定したい。」と考え、変動金利の銀行ローンではなく固定金利のフラット３５にしました。


大きくは上記理由ですが、ファクターは他にもあります。
２．はどうなんだ？　モーゲージバンク？　フラット３５ＳのＳってなによ？　も含めて次回に続きます。  

人生で最大の買い物は？

この質問に住宅と答える人が大多数だと思います。
（島とか会社とか答える人もいるかもしれませんが・・・。）


しかし、私の答えは違います。

私の答えは住宅ローンです！！

（実は著名なファイナンシャルプランナーの受け売りです。すみません。）



でも本当にそう思ってます。
なぜだか説明します。


総返済額シミュレーション
上記の住宅金融支援機構のホームページで総返済額比較を見てみてください。
２０００万円借りる設定になってますが総返済額は安い３２１２万円です！
なんと借り入れより１．６倍支払うことになります。

さらに、高いところと安いところの比較を見てください。
高いところは３６５８万円で４４６万円もの差があります！
（こんな高いところで借りる人はいないと思いますが、現実にそんな設定の金融機関があります。）


ですから、住宅ローンは住宅よりさらに大きな買い物でなおかつ損得が出やすい商品といえるのです。

「エアコンをお掃除機能付にしたいけどちょっと高いからどうしよう？」とか悩む何倍ものインパクトが住宅ローンにはあるんです。


それで私がどんな住宅ローンにするかというとモーゲージバンクの「フラット３５Ｓ」です。
理由は次回お話します。
  

昨日は地鎮祭でした。
家族３人で工事の無事を祈願しました。（息子も眠いながらもナムナムしてました）


あと、家の立つ輪郭にスプレーで線を引いてあって、角々にお酒をかけるんですが、こうしてみると意外と小さく見えるものです。


とにかく無事に完成して欲しいです。
  

写真は昨日行ってきた称名滝です。

息子連れで距離が不安でしたが無事往復完走しました。
（一部おんぶあり）


で、唐突ですが、私このたび住まいを新築します。
まさしくすべてハイズプロデュースです。
（仕事柄、特定のビルダーさんには頼めないので）


住まいづくりにおいても、すでにいろいろなややこしいことがありましたが無事着工までたどり着きました。


今後はブログで我が家づくりを同時進行でレポートしたく思います。

  

子供を退屈させないようにするの大変ですね。

今日はネットで調べて市内の釣り堀へ行きました。

が、ものの20分で帰ろうモードに。
まあ、私が全然釣れなかった為でもあるんですが。


それで現在は本屋さんです。
子供の本コーナーは座って立ち読みさせてくれるのでありがたいです。
  

本日はお墓参りの後にＫＮＢへ。
よって、子連れとなりました。

奥に見えるのが息子と妹一家です。
最初は緊張していた子供たちも、徐々に興奮してきて嬌声をあげだしてこちらはヒヤヒヤものでした。  

当社が代理店をしています、松下電工さんが社名変更で１０月からパナソニック電工になることとなりました。
National　ブランドもすべてPanasonic　にするんだとか。

元社員の私としてはお客さんから「ナショナルさん」と呼ばれたこともあるのでちょとさみしい気もします。

ただ業界では「電工さん」で通っているからそんな違和感はなく浸透するかもしれませんね。

それと略号でいままでN社と呼ばれていたのがこれからはP社になるのはちょっと不思議な感じがします。



前にも書きましたがすでにPanasonicブランドの商品が出てきています。
新ブランドの商品だけに気合の入った商品だなと感じられます。

また機会があれば紹介したく思います。  

オリンピック始まりましたね。

スポーツの世界でも「基礎をしっかりしないと」とよく言いますが、住宅の世界でも同じです。

基礎とその下の地盤が悪いと不同沈下という現象が起きて、どんなに良い家を建てても台無しになってしまいます。
（もしかして台無しという言葉もここからきたのでしょうか？）



ですから家を建てる時には地盤が頑丈かどうか調査をする地盤調査が大事です。

ただ、地盤調査をしたからといって安心してはいけません。
先日も富山の分譲予定地で産業廃棄物が地中から出てきました。異物が埋まっている場合不同沈下の原因となるのですが、これが地盤調査で発見されにくいんです。

現在の地盤調査の主流はスウェーデンサウンディング方式といって、数箇所穴を掘って調査をするのですが異物が偶然穴のところを避けていたら発見されないからです。

こういうと不安になる方も多いと思いますので、やはりなにのときに備えて地盤の保証をつけられるのがいいでしょう。
建築の保証に比べて大変コストは安いのです（１万円くらいから。調査費別）

お勧めです。  

昨日は社内研修のため１日会議室に閉じこもりでした。

よって、相本商店はハイズの岸さんにお願いしてお休みしました。


お昼を買いに行ったコンビニで、グラウンドのトンボがけの為に疾走する車を発見。
楽しそうだけど後から洗車が大変そうだなーと思いました。  

みなさんご存知だと思いますが、新築住宅は引渡し後１０年間は構造や雨漏りを保証するのは法律上の義務なんですね。

ただ、「義務はあっても金はない、だからできないごめんなさい。」という人がいました。
ご存知ヒューザーです。

１０年保証義務化の法律ができたときは、いい法律ができたと皆おもったのですが落とし穴があったわけです。

そこで、このたび新しい法律ができました。
住宅瑕疵担保履行法といいます。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html
（国土交通省ホームページをご参考ください）
保証義務から保険加入もしくは供託を義務にしてビルダーにお金がなくても保証ができるようにする法律です。


来年１０月以降引渡しの新築住宅はすべてこの法律の対象になります。


住宅あんしん保証はこの保険を引き受けできる指定保険法人に国土交通省から指定されました。
指定法人は現在４社しかありません。
この４社で年間１００万戸以上ある新築住宅の、保険を引き受けるわけです。


私たち建材流通店がつくった小さな会社の事業が、だんだん大きな話になってきました。

  

この前は携帯からの投稿だったのでくわしく書けなかった住宅あんしん保証について。


家を建てる時、建てたあとにはいろいろなリスクがあります。

火事なんてのは代表的なものですね。
それでそのリスクに対して住宅火災保険があるんですが、そのほかにもリスクはあります。

例えば、
①建設中にビルダーが倒産した。
②新築３年後に雨漏りした。耐震強度不足が判明した。
③新築５年後に地面が沈んで家がかたむいた。

などです。

①に対応する保証を完成保証（文字通り完成を保証します）、②に対応する保証を瑕疵保証（むづかしい言葉ですね）、③に対応する保証を地盤保証と言います。

じゃあその保証をつければいいのか、というとそう簡単にはいかないんです。
なぜかと言うとこれらの保証は火災保険と違って保険会社が売ってないからです。


当初、私たち住宅業界で保険会社に「こんな保険必要だからつくってよ。」とモーレツにお願いしました。
ですが、答えはNOでした。
理由として保険の料率算定の根拠になる事故率の予想ができないというのと、事故ばかりおこすビルダーと事故をおこさない優良ビルダーの選別ができないということでした。

だったら、「ビルダーの事がよくわかる私たち建材流通店が窓口になって、優良なビルダーさんだけをあつめて料率を安くしよう」
と当社を含む全国の建材流通店が出資して設立したのが株式会社住宅あんしん保証です。



住宅あんしん保証では主にこの３つの保証を扱っています。
家づくりをする人が建築中も建築後もあんしんできるように活動しています。


  

大変かたい子でした。
成長を感じました。
  

3歳の息子、去年は床屋で大あばれでしたが・・・