すまいの得々ブログ

マンションデベロッパーは関連会社にマンション管理会社を持っています。

それは販売したマンションの管理を請け負うためです。

分譲マンションは販売した後は入居者の持ち物になるので入居者が管理組合をつくって管理するのですが、初対面同士で法律に詳しくなの入居者がそのようなことをできるはずはないので、マンションデベロッパーがあらかじめ段取りをしておきます。
そして管理を請け負う管理会社を自社で用意しているのが普通です。

この管理が良く、修繕の計画が良いと付加価値になりよいマンションデベロッパーとして売れ行きにも影響があります。
そしてビジネスとしても成り立つので一石二鳥です。

戸建業界にもほしい視点かなと思います。


ただ反面、プロである対素人である入居者の関係になりますので管理会社のモラルも大事になります。
ＷＩＮＷＩＮの関係が大事ですね。  

長期優良住宅普及促進法が６月４日より施行されます。

詳しい内容はまたお話しますが、要は「長持ちする良い家をつくると良いことがありますよ」という法律です。

そして私の勝手な解釈ですが、
住宅をアメリカのように資産として扱われるようにしたい→そのためには市場で売買される流動性が必要→そのためには売買の裏づけとなるデータが必要→そのための長期優良住宅の認定や履歴保存の義務付け
としていると思います。

資産として少し先行しているのがマンションで、戸建にくらべてよく売買されているのは実感されていると思います。


その結果、資産として価値を落とさない為に定期的に修繕をし、さらにはその修繕の計画や資金の確保を事前にしているわけです。

とすると、長期優良住宅のゆくゆくの目的が住宅の資産化であるとすると、ただ単に法律が要求している履歴をつくるだけではだめだと言うことになります。

よい履歴ができるように新築時から修繕の計画をしなければいけないと思います。（できればお金の計画も）

そしてこの仕事はビルダーさんにとっても新たなビジネスチャンスになるのではと思います。
マンション業界はそこのところをうまくやっています。  

日経ビジネスの４月１３日号にマンションについての特集が載っています。
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/back/20090413.html

特に「修繕積立金が足りない、よってどんどん値上がりする」という記事はマンションから戸建を新築した自分にとっても他人事ではないと痛感した次第です。



ご存知ない方のために説明しますと、

マンションは購入したら賃貸と違って月々の出費が無いかと言えばそうではなく、毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があります。

管理費は主に管理会社に支払い、管理会社が管理人さんの派遣やそうじやメンテナンスを行います。

修繕積立金はマンションの快適性を維持する為、資産価値を維持する為に必要な修繕をする為に積み立てるお金です。
このお金は誰かに払うのではなく管理組合名義で貯金され、修繕時に引き出されます。


さてここで本題の日経ビジネスの記事ですが、
販売するマンション業者にしてみれば月々の支払い金額が安い方がマンションを売りやすくなる為、この修繕積立金を低く設定しているという事です。
よっていざ修繕しようとするとお金がたまっておらず修繕積立金を値上げせざるを得ないというものです。

事前に３０年以上の修繕計画を立てて費用も予測して積立金を設定しているのですが、これがずさんなわけです。


私が住んでいたマンションも今年ぐらいから数千万円規模の大規模修繕の段取りに入る予定なので、予算と費用が折り合うかどうかはやはり愛着があり気になるところです。

ですが、ふと現在の戸建に考えをめぐらすとどうでしょうか？
修繕計画がずさんどころか計画すらありません。

毎月の管理費や修繕積立金の支払いがなくなってよろこんでいますが、それでいいのかと思ってしまいます。