すまいの得々ブログ

新築住宅の引渡し後10年保証を倒産などで履行できなくなることを防ぐ為の法律「住宅瑕疵担保履行法」の開始から約3ヶ月がたちました。

そして早くも落とし穴がみえてきました。

保険料を払って保険をつけるかお金を供託するかの選択なのですが、
保険は工事段階でつけているかどうか判明しますが、供託は半年に一回のチェックでしか本当にお金が積んであるか判明しません。

先般倒産したマンション会社で問題が浮上しました。
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009120312915p2

マンション会社は「大丈夫」と反論しています。
http://www.anabuki.co.jp/news/2009/detail_091204/houdou.pdf


私に言わせれば供託は、保険会社と同等クラスの信用があるところすなわち資産の潤沢なところが利用すべきで、資金繰りすなわち借り入れ等をして行う事ではないと思います。

つまり借金するかたわら供託しますというのはおかしいということです。

よって住宅瑕疵担保履行法の対応で供託を選択できる会社の条件を限定することがユーザーの保護になると思います。

また自衛のためにユーザーは保険か供託かをチェックするほうが良いと思います。

ちょっと怒りぎみで書いています。  

本日、10月1日よりいよいよ瑕疵担保履行法の本番スタートです。

本日以降引渡しの新築住宅には供託か保険か10年保証の裏づけがつくことになります。

しかし、本当に認知が徹底されてスタートされたか疑問もあります。

かなりの数の「法的に義務だけどうっかり忘れてしまった。」現場がでそうな気がします。


ビルダーさんも施主さんも今一度ご注意ください。  

１０月以降引渡しの新築住宅から義務となる住宅瑕疵担保履行法の話ですが、

新築の工期を約３ヶ月とすると当然今月着工する住宅は引渡しは１０月以降になるので、保険か供託が必要となります。


ですが今月の着工数と保険の申し込み数との差が結構あるのだそうです。（噂）

となるとその差の家の施工者は供託をすることになるのですが、供託金は最低でも２千万円なのでそんなに多くの供託が本当にあるのかということが疑問視されています。


皆が考えている可能性は「（保険をつけるのを）忘れている」です。

なぜなら「保険か供託をしてますよね？」と聞かれるのは年に２回の報告日だからです。
それまでは誰も注意しないからです。

工務店さんもお施主さんも今一度注意してほしいものですね。  

さすがに欠席が目立ちました。








さて10月の瑕疵保険義務化が迫っています。

「うっかり保険を付け忘れた、が供託するお金が無いどうしよう」というケースが心配されているようです。

私の今時点の感覚では多発しそうな予感がします。

そこで「なんとかして」といわれてもこればっかりは法律ですからどうしようもありません。



パニックを避ける為に保険なしで建ててしまった住宅を後から非破壊検査で調査し保険をつけることも検討されています。
とはいえ後からでは事前の検査に比べてかなり高額の費用がかかる見込みなので、そうならないように周知徹底して保険漏れをなくさなければならないと思いました。
  

今朝の日経新聞に政府が中古住宅にも保険制度を導入するとの記事がありました。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090526AT3S2400725052009.html

ご存知のように新築は10月から法律で義務になります。（供託除く）
その中古版と言えます。


中古住宅の魅力はなんといっても新築に比べての価格です。
ただその一方で見えない部分に潜む欠陥が心配でした。

それが外国に比べて流通量が少ない原因だったと思われますが、保険で安心できることによって活性化することを期待します。  

先週、㈱住宅あんしん保証の役員会に出席しました。
役員は退任したのですが建材店代表といった立場です。



そこで驚くべき報告がありました。

10月より義務になる瑕疵保険が2週間限定の申し込みで保険料が半額になることは以前お話ししました。
http://sumai.korare.jp/e21901.html
それで申し込み数はどうだったかと言うと……。

申し込みはなんと2週間で年間目標の半年分を上回りました。



この結果をどう分析するべきか考えてみました。


私見ですが、皆さん義務化前の物件に関して保険をかけるかどうか悩んでおられたのではないでしょうか？
そこで半額の話がでたので「ならば」と一気に申し込んだのではないかと思います。

とするとここで10月前の物件も保険をかける流れができたので、今後住まいづくりをされて10月前に引渡しがある方は保険をかけないと「まわりはみんな保険付きなのに自分は保険無し」という状態になりそうです。

資産価値の観点からもご注意ください。



  

保証に関してもう少しお話します。

業者が倒産した場合、完成引渡しを受けたお施主さんも被害を受けます。

それは瑕疵担保の問題です。わかりやすく言うとアフター保証の事です。

業者が自ら保証していた場合、どんなにしっかりした制度や内容でも業者がいなくなればその保証はなくなります。
昨日も60年保証をうちだしていた住宅会社が倒産しましたが、この保証が継続するのかどうか心配です。

そのリスクを避ける為に瑕疵担保は10月以降引渡し物件より保険加入か供託が義務と法律で定められました。
とはいえ、いままで住宅の瑕疵を保証会社は多数あったのですが体力の無い会社が保険を引き受け、そしてそこが破綻しても同様の問題がおきます。
そこで法律で国土交通省の住宅瑕疵担保責任保険法人のみ保険の引き受けが可能となり、いくつあったかわからない保証会社が５つの保険法人に集約されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html


瑕疵保証はこのようにいろいろなリスクは法律でケアされてお施主さんは安心できる環境になるといえます。
（注　今現在は過渡期でまだ義務ではありません。10月以降引渡し物件からです。）



しかし、完成保証となると注意が必要となります。
完成保証はあくまで任意です。
瑕疵保証で指定されなかった会社も保証を出しています。
保証会社の倒産リスクや保証能力オーバーもあることに注意してください。

対策としては瑕疵で国土交通省に指定された住宅瑕疵担保責任保険法人が完成保証も提供していますので、こちらを選ぶと安心と言えます。
  

完成保証を立ちあげた当時も住宅業者の倒産が社会問題になっていました。

私たち建材店の主力のお客さんである工務店さんが、施主さんから倒産を心配されて大手のハウスメーカーに仕事をとられてしまうのを心配して制度を作ったわけです。

実際は倒産リスクは会社の大小に関係ないのですが、お施主さんは大きいところ・外観がしっかりしたところ等で判断されがちと考えました。
（今回の富士ハウスの問題も直前に超長期住宅先導的モデル事業の認定を受けたことが業者選びの要素となったりしていたようです）


ただ、私たちが思っていたより完成保証は普及しませんでした。

なぜかを考えるに、これから住まいづくりを一緒にしていく住宅業者に「完成保証」を持ち出すのはなにか信用してないようで遠慮があるからではないかと思います。


だとすると普及を促進するには任意では難しく、瑕疵のように加入を義務化とはいかなくても重要事項説明として完成保証の有無を義務付ける必要があるのかもしれません。
  

「朝ズバッ!」で住宅業者の倒産により苦しんでいる方（建築資金を先に払ってしまって家はまだ基礎工事段階）に関して報道されたことはお話しましたが、同じＴＢＳで社会問題となっている富士ハウスの件を取り上げていました。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20090222/genba.html

ここに「富士ハウスは、破産などで工事ができなくても前払金や追加費用を保証する住宅完成保証制度に加入しておらず」とあります。

財団法人住宅リフォーム紛争処理支援センターが施主さんの自衛策として完成保証をあげていることはお話しました。

私は去年の3月まで住宅完成保証制度を取り扱う㈱住宅あんしん保証で役員をしており、完成保証というものがなかった時から立ち上げおよび普及に苦労していますので、この制度には思い入れがあります。


完成保証は「破産などで工事ができなくても前払金や追加費用を保証する制度」とＴＢＳのＨＰには定義されているようです。

たしかにその通りなのですが、もう一つの側面があります。

それは住宅業者の健康診断→健康である診断書発行という面です。


義務化された瑕疵担保保険と違い完成保証はどの住宅業者でも加入できるものではありません。

条件として決算書の提出および保険会社の審査を受ける必要があります。
ここで財務内容が良好と判断されて初めて加入できます。
これは初回のみではなく毎年必要となります。

例えるなら生命保険に加入する時に健康診断が必要で不健康な人は入れないのに似ています。

ですから完成保制度に加入している住宅業者は健康診断の上で健康であるとされたといえます。
逆に言うと不健康な業者は加入できません。

富士ハウスは加入していなかったのではなく加入したくてもできなかったのかもしれません。




ですから住まい作りをする時の業者選びに際して完成保証制度加入業者は一つの目安になるといえます。

長くなるので続きます。  

http://www.chord.or.jp/news/index.php?id=55
昨日の続きです。

「朝ズバッ!」のような被害にあわないためにはどうすればよいか？


財団法人住宅リフォーム紛争処理支援センターが
「住宅の請負契約を締結される個人の注文者の皆様へ(住宅建設業者の倒産に備えて)」
というお知らせをしていますので見てみてください。

その中で完成保証の利用の検討にも触れられていますが、
私たち建材店は工務店さんの完成保証の登録の窓口になっている事が多いです。

工務店さんに対しては完成保証の必要性を説いていますが、施主さんに対しても何らかの告知をしていかねばならないと感じました。

  

いつも通勤途中は「みのもんたの朝ズバッ!」を車のテレビで音のみ聞いています。
（出演しているＫＮＢラジオでなくてすみません）

そしたら昨日は住宅に関する話題を取り上げていました。

住宅業者の破綻によってお金は払ってしまったが家は未完成でローンだけが残ったという話です。

ここにきて経済状況の悪化によりこのような話が増えています。
静岡では県内最大手の富士ハウスという会社が破綻して2100人という信じられない数のお施主さんが苦しんでいます。
http://mainichi.jp/area/shizuoka/news/20090215ddlk22020085000c.html


ただ昨日の「朝ズバッ!」を聞いてあれっと思ったのは、家は基礎までしかできていないのに建築代金は全額払ってしまって住宅ローンだけが残ったと言う点です。

たしかに建築代金を先に払ってしまって帰ってこないケースはあります。しかし住宅ローンで借りたお金を先に払ってしまって帰ってこないケースはあまり聞きません。

何が変かというと、普通住宅ローンは担保がつく家が完成しないと融資されないからです。このケースの金融機関はなぜか先に融資したのでしょうか？

つなぎローン（家が完成して本ローンが融資されるまでに住宅業者に代金を支払う目的のローン）を利用するケースもあります。

しかしこのつなぎローンは無担保ローンの為、私の知る限り銀行は完成保証を要求します。
（完成保証とは業者が破綻した場合は前払い金等を保証する制度で、完成までの引継ぎも保証に含む制度です。完成保証は富士ハウスの記事にも出てきます）
よってつなぎローンが帰ってこないケース考えにくいです。

もしかしたらこのケースは銀行が完成保証なしで先行融資したのかもしれません。
その場合、その銀行にも問題あるのではと思います。

いずれにせよ普通の買い物で前払いするケースはほとんどないのに人生で最も高額の買い物は前払いしています。
よってさまざまな注意をする必要があると思います。






  

今年の１０月引き渡しの新築住宅から瑕疵担保保険をつけることが義務になることは前にお話しました。

と言うことはまだ義務ではないのですが、今のうちから対応しないと１０月直前に大混乱になる心配があります。
（施主さんにしても数ヶ月建てるのが早いだけで保険なしというのは違和感があると思います）

そこで国土交通省が政策を打ち出しました。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000056.html

３月９日から２３日まで申し込みの瑕疵担保保険を半額にするというものです。
（１０月の前に定着を図る目的と、現場の負荷を見てみる目的があります。）
これは現在５つある全保険法人に共通の政策です。

限定３万戸の政策ですので、新築をご計画の方は早めに申し込まれた方がよいと思います。  

来年10月以降に引き渡しの新築住宅にかける事が義務になった瑕疵保険ですが、私の自宅にもかけました。
「まだ義務じゃないのになぜ？」と思われるかもしれません。

なぜかと言うと、来年10月以降はあたりまえになりますから、将来保険がついていない事が資産価値としてマイナスになる可能性を気にしました。

レンタカーを借りる時に当然カーナビ付じゃないとダメみたいな事をイメージしました。

今から新築される方は丁度「義務化予定だけど今は義務じゃない」という微妙な時期になりますから、いろいろ検討されてはいかがでしょうか。


今後は写真のような現場幕がどんどん出てくると思われます。  

昨日は会議の為、東京の住宅あんしん保証に行って来ました。

住宅あんしん保証は11月4日から新事務所に引っ越しする為段ボールの山に囲まれての会議でした。


で、新事務所ですが写真の右のビルです。
正面のビルが大丸とかが入ってる東京駅の駅ビルです。

家賃を聞いてびっくりたまげまた、東京恐るべしです。
一年分の家賃で建築中の私の家が2軒建ちます。

来年からすべての新築住宅に義務付けされる保険(一部供託)の引き受けを国土交通省から認可された現在5つしかない保険法人ですので、それなりの責任が伴うわけでスタッフも拡充する為のオフィスという訳です。

創業時からかかわった私としては感慨ひとしおです。
  

只今、東京に来ております。

住宅あんしん保証の役員会・株主総会の為です。

この役員会で晴れて役員から解放されて建材店代表のようなものになりました。
非常勤でたいした仕事はしていなかったのですが、なにしろ日本に4社しかない国土交通省認可保険法人の役員でしたから下手な事はできないプレッシャーがありました。

入れ替わりでTOTOや大建や住友林業などのメーカー・商社さんから常勤の役員・管理職を出して頂き、エクセレントカンパニーになりつつあります。

嬉しい限りですね。
  

オリンピック始まりましたね。

スポーツの世界でも「基礎をしっかりしないと」とよく言いますが、住宅の世界でも同じです。

基礎とその下の地盤が悪いと不同沈下という現象が起きて、どんなに良い家を建てても台無しになってしまいます。
（もしかして台無しという言葉もここからきたのでしょうか？）



ですから家を建てる時には地盤が頑丈かどうか調査をする地盤調査が大事です。

ただ、地盤調査をしたからといって安心してはいけません。
先日も富山の分譲予定地で産業廃棄物が地中から出てきました。異物が埋まっている場合不同沈下の原因となるのですが、これが地盤調査で発見されにくいんです。

現在の地盤調査の主流はスウェーデンサウンディング方式といって、数箇所穴を掘って調査をするのですが異物が偶然穴のところを避けていたら発見されないからです。

こういうと不安になる方も多いと思いますので、やはりなにのときに備えて地盤の保証をつけられるのがいいでしょう。
建築の保証に比べて大変コストは安いのです（１万円くらいから。調査費別）

お勧めです。  

みなさんご存知だと思いますが、新築住宅は引渡し後１０年間は構造や雨漏りを保証するのは法律上の義務なんですね。

ただ、「義務はあっても金はない、だからできないごめんなさい。」という人がいました。
ご存知ヒューザーです。

１０年保証義務化の法律ができたときは、いい法律ができたと皆おもったのですが落とし穴があったわけです。

そこで、このたび新しい法律ができました。
住宅瑕疵担保履行法といいます。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html
（国土交通省ホームページをご参考ください）
保証義務から保険加入もしくは供託を義務にしてビルダーにお金がなくても保証ができるようにする法律です。


来年１０月以降引渡しの新築住宅はすべてこの法律の対象になります。


住宅あんしん保証はこの保険を引き受けできる指定保険法人に国土交通省から指定されました。
指定法人は現在４社しかありません。
この４社で年間１００万戸以上ある新築住宅の、保険を引き受けるわけです。


私たち建材流通店がつくった小さな会社の事業が、だんだん大きな話になってきました。

  

この前は携帯からの投稿だったのでくわしく書けなかった住宅あんしん保証について。


家を建てる時、建てたあとにはいろいろなリスクがあります。

火事なんてのは代表的なものですね。
それでそのリスクに対して住宅火災保険があるんですが、そのほかにもリスクはあります。

例えば、
①建設中にビルダーが倒産した。
②新築３年後に雨漏りした。耐震強度不足が判明した。
③新築５年後に地面が沈んで家がかたむいた。

などです。

①に対応する保証を完成保証（文字通り完成を保証します）、②に対応する保証を瑕疵保証（むづかしい言葉ですね）、③に対応する保証を地盤保証と言います。

じゃあその保証をつければいいのか、というとそう簡単にはいかないんです。
なぜかと言うとこれらの保証は火災保険と違って保険会社が売ってないからです。


当初、私たち住宅業界で保険会社に「こんな保険必要だからつくってよ。」とモーレツにお願いしました。
ですが、答えはNOでした。
理由として保険の料率算定の根拠になる事故率の予想ができないというのと、事故ばかりおこすビルダーと事故をおこさない優良ビルダーの選別ができないということでした。

だったら、「ビルダーの事がよくわかる私たち建材流通店が窓口になって、優良なビルダーさんだけをあつめて料率を安くしよう」
と当社を含む全国の建材流通店が出資して設立したのが株式会社住宅あんしん保証です。



住宅あんしん保証では主にこの３つの保証を扱っています。
家づくりをする人が建築中も建築後もあんしんできるように活動しています。


  

本日は東京に来てます。
私が役(経営諮問会議の理事という大層な名前)を努めます株式会社住宅あんしん保証の取締役会があるためです。

この会議が熱いんです。
内容はまたお話します。